В Петербурге насчитывается всего 9 домов, которые выбрали непоредственный способ управления.
Напомним, что данная форма также прописана в Жилищном кодексе, наряду с созданием ТСЖ и выбором Управляющей компании. Попытаемся рассмотреть плюсы и минусы этого способа управления.
Положительные стороны
Безусловным плюсом при непосредственном управлении многоквартирным домом является то, что договоры с поставщиками коммунальных услуг заключаются каждым собственником помещения от своего имени. Он отвечает сам за себя, хотя и на основе решения общего собрания. Это значит, что вас «не отключат». Другими словами, если кто-то из собственников при существовании ТСЖ или УК систематически не оплачивает работы и услуги, то их долги покрывают соседи, сами того не ведая.
Справка: Статья 164. Жилищного кодекса
Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
2. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
При непосредственном управлении организация судится с каждым должником сама. Других собственников эта претензия не задевает. Иными словами, даже если все жильцы в доме, кроме вас, не станут вносить квартплату, то вас не отключат ни от каких благ. Зато это может случиться в ТСЖ или при управлении управляющей компанией при наличии долгов во взаиморасчетах с поставщиками ресурсов. Собственники при непосредственном управлении не создают юридическое лицо, чем манипулируют монополисты в отношениях с ТСЖ. А интересы собственников, выбравших непосредственное управление, в отношениях с властями и коммерческими организациями представляют уполномоченные ими физические или юридические лица по доверенности. При этом платежи идут напрямую тем, кто оказывает услуги и выполняет работы, – без посредников. Так что деньги нигде «не оседают».
Итак, собственникам не надо тратиться на содержание штата ТСЖ или на услуги управляющей компании, так как управление осуществляется или инициативными и профессионально подготовленными собственниками, или нанятым собственниками по договору поручения профессиональным управляющим (управдомом, домоуправом). Не надо платить налоги на общее имущество (как в ТСЖ), так как нет юридического лица, которое можно было бы обложить налогом на общедомовое имущество и земельным налогом на земельный участок под домом и придомовую территорию. Каждый собственник ежегодно оплачивает право распоряжаться, владеть и пользоваться принадлежащей ему собственностью, внося налог на имущество, или освобождается от этого налога, если имеет льготу (например, является пенсионером). Еще один немаловажный момент: обращаться в суд и взывать к закону о защите прав потребителей имеют право только собственники, выбравшие непосредственное управление своим общедомовым имуществом. Члены ТСЖ (ЖК, ЖСК) и те, кто нанял управляющую компанию, лишены этих прав.
Поскольку при непосредственном управлении нет юридического лица, властям приходится иметь дело с каждым собственником в отдельности. Если же есть ТСЖ, ЖК или ЖСК, либо собственники заключили договор с управляющей компанией, то власти проблемы жильцов особенно не волнуют и не беспокоят. В этом случае они имеют дело не с миллионами физических лиц, а с несколькими десятками или сотнями юридических лиц, которыми управлять гораздо легче, чем рядовыми гражданами.
Но при непосредственном управлении граждане должны быть слишком активными и быстро самоорганизовываться. Они сами, без разрешения властей, должны создавать органы местного общественного самоуправления, начинать «бодаться» с чиновниками за свои права. И тогда уже не удастся «отфутболить» рядового собственника обратно в ТСЖ (ЖК, ЖСК) или управляющую компанию. В каждом конкретном случае придется решать заявленный вопрос по существу. У мировых судей и судов работы тоже прибавится. Им придется разбираться с каждым персональным задолжником и неплательщиком, а судебным исполнителям – исполнять решения о взыскании задолженностей с нерадивых собственников.
Мама Анархия?
Непосредственный способ управления хорош, и никто его не ругает. По крайней мере в Жилищном комитете к данной форме управления не придираются. «У нас совершенно нормальное отношение к этому способу управления, другое дело, что он оптимален только для домов с небольшим количеством квартир», - прокомментировал Денис Шабуров, начальник управления по работе с объединениями собственников жилья и управляющими компаниями Жилищного комитета. При непосредственном управлении любые решения - от глобальных вопросов типа реконструкции и капремонта до ежедневной «текучки» вроде увольнения нерадивой уборщицы - принимаются общим собранием жильцов-собственников. В особнячке на 8 - 10 квартир соседи при большом желании смогут собираться более или менее регулярно. А можете себе представить общие встречи жильцов 20-этажного 8-подъездного дома? Если в доме проживает большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной, самоуправлением не справится. Ведь чем больше дом - тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов достаточно сложно. (Отметим, что при непосредственном управлении штат, как в ТСЖ, не содержится). Так что тут придется подумать о других способах управления. Еще один минус, который отметил Денис Шабуров для домов с непосредственным управлением, – это то, что такие дома не получат субсидий на капитальный ремонт. «В ст.165 Жилищного кодекса указано какие виды поддержки должны оказывать городские власти объединениям собственников. В законе говорится о ТСЖ и УК. К тому же закон №185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ» также ограничивает круг получателей субсидий – это дома, в которых созданы ТСЖ», - уточнил Денис Шабуров.
Но опять же, следует учитывать, что далеко не все ТСЖ, подавшие заявки в Фонд, получат помощь. Ведь уже неоднократно было заявлено властями, что «все равно на всех денег не хватит».
Автор: Вера Правдина
Источник: Издательский дом "Консьержъ"
